Avec
les articles de ces dernières semaines, nous vous avons familiarisés avec la
simulation probabiliste. Nous en profitons à présent pour analyser un cas
concret et voir comment – avec les différents outils disponibles sur Excel –
vous avez la possibilité d’affiner votre analyse et de prendre de meilleurs
décisions.
Le cas « Location d’appartements »
Vous
cherchez un job et vous avez reçu deux propositions. Dans le premier cas, on
vous propose un job salarié avec un fixe de 4.300 € par mois. Dans le second
cas, vous êtes appelé à travailler pour une société de gestion immobilitère qui
vous propose 3.000 €/mois en rémunération fixe plus une commission de 1% sur la
marge brute.
Dans
cette seconde hypothèse, vous avez un parc de 100 appartements à louer, sachant
que le nombre d’appartements loués a toujours fluctué entre 70 et 100, avec la
valeur la plus probable à 85. Il y a des coûts fixes mensuels de 15.500 €/mois
en moyenne, pouvant aller de 15.000 € à 15.600 €. Plus des coûts variables de
600 €/mois par appartement loué, ces coûts fixes pouvant aller de 500 €/mois à 700
€/mois. Enfin, le loyer moyen a une valeur la plus probable à 2.200 €/mois,
avec au pire 2.000 €/mois et au mieux 2.500 €/mois.
Le
modèle Excel représenté ci-dessous résume la situation en trois colonnes :
le cas le plus probable, le cas optimiste et le cas pessimiste. Nous vous
laissons retrouver les formules : elles sont simples et il n’y en a que 6
par colonne, toutes les mêmes…
Comment gérer l’incertitude ?
Nous
nous trouvions dans une situation que les experts en modélisation appelent la « prise
de décision en avenir incertain ».
Face
à une telle situation, nous pouvons envisager quatre approches :
- ne considérer que le résultat le plus probable ;
- analyser les trois scénarios classiques : pessimiste, probable,
optimiste ;
- étudier toute une série de scénarios (scenarii pour les puristes) possibles ;
- réaliser une simulation probabiliste.
Il
semblerait logique que l’on trouve ces quatre solutions de plus en plus fines.
Vous seriez cependant supris de voir combien d’entreprises – aujourd’hui encore
! – se satisfont de la seule analyse en trois scénarios…
Le
modèle reproduit ci-dessus permet d’utiliser la première approche et nous
fournit les bases de la seconde approche. Nous verrons dans les articles
suivants comment utiliser Excel pour les trois dernières approches.
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